越秀服務林峰：公開市場中標率約33% 謹慎收併購
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本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
3月18日，越秀服務（6626.HK）發佈2023年業績公告。報告期內，越秀服務收入約32.24億元，同比增長29.7%，毛利率爲26.6%，股東應占盈利爲4.87億元，同比增長17%，每股基本盈利爲0.32元。董事會建議派發末期股息每股0.087港元（相當於每股0.079元）。
截至2023年12月31日，越秀服務在管面積爲6520萬平方米，較2022年年末增長26.2%，合約面積同比增長18.2%至8340萬平方米。
業績會上，越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰對包括《中國經營報》記者在內的媒體表示：“在市場拓展的過程中，我們還是比較關注項目的素質，不會做過多的盲投。目前我們參與公開市場的招投標，中標率基本上能達到33%。”林峰進一步表示，公司上市三年內實現在管面積1億平方米的目標目前尚未達成，未來兩年將繼續努力，同時對收併購仍保持謹慎態度。
新增合約面積1540萬平方米
過去一年，越秀服務逐步深化以粵港澳大灣區爲核心的全國化佈局，合約管理項目所覆蓋的區域有所擴大。
業績公告顯示，2023年，越秀服務新簽約項目113個，新增合約建築面積1540萬平方米。截至2023年年末，公司在管項目408個，總在管面積同比增長26.2%至6520萬平方米，合約管理項目476個，合約面積同比增長18.2%至8340萬平方米。
上述所增加的面積除了公司控股股東越秀地產（0123.HK）的穩定交付外，越秀服務也積極拓展越秀集團體系內的物業管理需求，同時推進市場拓展。
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林峰表示，2023年，越秀服務新增的合約建築面積中，由公司通過市場拓展增加的面積約1000萬平方米，由關聯方直接交付的面積約500萬平方米。“房地產市場下行確實給我們帶來了一些挑戰，但我們還是比較有信心，信心來源主要包括幾個方面，首先是越秀地產的整體合同銷售額保持穩健增長，每年可以穩定交付400萬—500萬平方米的面積，且所交付的面積品質也比較高。其次，公司依託國企背景及穩健的財務狀況，能夠在市場競爭激烈的環境下抓住一些機會，從而保持整體營收規模、利潤的穩健增長。”
值得注意的是，越秀服務在2021年6月上市之時曾定下上市三年內在管面積達到1億平方米的目標，但實際完成情況距離目標還存在一些差距。林峰在業績會上坦言，公司上市以來一直是朝着前述目標努力，但近三年物業管理行業發生了很大變化。從實際完成情況來看，越秀服務通過關聯方交付和自身外拓所取得的面積都符合當初公司上市的預期，目前存在的缺口主要在於收併購，“當時安排約3500萬平方米的面積要通過收併購來完成，但後來我們基於一些考慮最終沒有執行收併購，實際上也避免了踩坑”。
社區增值服務收入增長約40%
基於不同業態在管面積的拓展，越秀服務深入發展多元業務。
業績公告顯示，截至2023年12月31日，越秀服務的住宅、TOD、商業及產業園、城市服務及公建四個業態分別佔在管面積的63.2%、10.8%、16%和10%。2023年，公司社區增值服務收入約9.32億元，同比增長43.3%，其中美居業務收入同比增長62.1%至3.45億元。越秀服務方面表示，社區增值服務收入增長主要是由於非商業項目在管面積擴張帶來服務用戶的增長，以及向客戶提供的社區用戶服務類型多樣化所致。
林峰表示，公司計劃社區增值服務的收入增速在2024年維持35%—40%的水平，努力提高這一業務在公司整體營收中的佔比。“社區增值服務本身的毛利率相對較高，基本上能達到32%左右的水平，但基礎物業管理服務的毛利率基本保持在15%左右，無法追求過高的毛利率，因爲毛利率過高有可能導致服務品質的下降。所以我們會在增值服務方面重點發力，讓這部分業務的收入佔比向物業管理服務的收入佔比逐步靠近。”
業績公告顯示，2023年，越秀服務基礎物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、商業運營及管理服務、市場定位及租戶招攬服務的收入佔比分別爲32%、21%、29%、15%、3%。其中，非商收入（包括基礎物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務）同比增長35.5%至26.3億元，佔總營收比重爲81.6%。基礎物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務的毛利率分別爲16.1%、29.7%、32.7%。
截至2023年年末，越秀服務總資產約64.07億元、淨資產爲36.2億元、現金及定存爲47.04億元、經營性現金淨流入爲6.95億元；公司資產負債率爲43.5%、應收賬款天數爲77天，ROE（淨資產收益率）爲14.3%、ROA（資產回報率）爲8.1%。
（編輯：趙毅 校對：翟軍）
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